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住宅ローンの支払いが厳しいです。売却しても住宅ローンは残ってしまいます。解決方法はありますか？
お客様の状況、考えによりますが、方法はあります。
売却したい場合、債権者の合意があれば全額返済出来なくても売却はできます。残債務については返済義務が残ります。
住み続けたい場合、一括返済、返済方法の変更などがあります。一度当社にご相談ください。
滞納をしてしまうと競売又は任意売却での解決方法しかありません。任意売却で住み続けるには民事再生という方法、買戻しの方法がありますが、一定の条件があり、皆さんそうできるとは限りません。
住宅ローンの返済額を少なくしてもらうことは可能？
可能です。
住宅ローンを借りている金融会社や住宅ローン会社に、支払い条件を交渉してみてください。もともとの借入額を減額することはできませんが、毎月の返済額やボーナス返済額を少なくし、返済期間を延長する方法を利用する事が多いのですが、支払総額は変更前より多くなります。また条件変更した後に滞納するとローンの一括返済を迫られる可能性があるので、確実に返済できる金額を交渉しなくてはいけません。一度ご相談下さい。
住宅ローンが払えず、銀行から督促状が届きました。このまま放置しておくとどうなるのでしょうか？
そのままにしておくと、銀行から債権回収部署や回収会社に債権が移管され、競売の申し立てへとステージが進んでいきます。
住宅ローンを滞納して数ヶ月経過します。すぐに競売になるのでしょうか？
すぐにはなりません。残債務の一括請求が来てから競売になります。
債権者に連絡して誠意ある対応をしない場合、または、滞納が６ヶ月位たった場合、競売になるケースが多いです。但し法的な決まりは無いので債権者によって、対応は様々です。
すでに滞納3ヶ月目ですが、返済期間の延長の交渉は可能ですか？
基本的には難しいです。
一部の金融機関で応じてくれる場合がありますが、滞納中の貴方に対して返済期間の延長を承認する可能性は低いですが、ゼロではありません。ほかの銀行から住宅ローンの「借り換え」を検討する方法があります。しかし、可能性は高くはありません。
離婚して実家におりますが、以前の家の住宅ローンの督促が実家に来たのは？
自宅購入の際、共有名義か住宅ローンの連帯保証 又は 連帯債務者になっていると思います。もしそうであれば離婚は債権者にとって借金免除になりませんので、貴方に督促状が届いたのだと思います。何カ月もしない内に、債権者から電話、訪問、競売通知が届いたりしますので早めに手を打つべきです。
離婚した後も購入した家に住んでいます。住宅ローンを滞納した場合どうしたらいいですか？
離婚した相手がローンを借りて滞納した場合は、あなたは退去しなければなりません。
また、あなたが共有名義の場合に、住宅ローンを滞納した場合、あなたは、連帯債務者・連帯保証人になっているので、一括返済するか、払えない場合は、いずれ競売にかけられます。そうなる前に、任意売却等の対策を行うことをお勧めします。
住宅ローンで3000万と消費者金融で300万の滞納。自宅は残せますか？
消費者金融の返済だけでも結構払っていると思います？まずは、ご相談下さい。状況に応じて、弁護士・司法書士に相談して、消費者金融の債務整理をすることです。利息、返済期間の変更交渉により、場合によっては、返済額も減らせる可能性があります。そして、金融機関と交渉が成立し、ローンを約定通り返済できれば、自宅は残りますが、長期滞納をしますと、一括返済を請求されると思います。
所有者が行方不明の場合、不動産の売却はできますか？
所有者本人の確認が出来ない場合は難しいです。しかし、解決方法もございます。お早めにご相談下さい。
税金を滞納しています。どうしたらいいですか？
自宅が差し押さえられる前に、すぐに役所に相談に行ってください。固定資産税・住民税・源泉税・国民健康保険・自動車税などの滞納があれば差押えが登記されることがあります。
役所に行って交渉し、数千円でもいいので分割で支払うことをお勧めします。税金は、何もしないでいると差押えられます。
税金を滞納して、自宅に差押えが付いている場合は、差押え解除の交渉をする必要があります。
任意売却って？
住宅ローンの支払いが困難になったとき、最終的に住宅は競売入札に回されますが、その前に、住宅の持ち主と金融機関との合意のもとに、所有者の意志でお住まいを売却することができます。
これを任意売却といいます。任意売却は、裁判所から「担保不動産競売決定通知」が来てからでも間に合います。今すぐご連絡ください。
任意売却と競売の違いは？
簡単に言うと、任意売却は所有者本人が売主、競売は裁判所が売主です。
今お住まいの住宅は、債権会社のものとして裁判所により競争入札に出され、不動産業者に売り渡されていくだけです。その間、所有者の意向など、何も反映されません。所有者本人が売主の方が、より自分に有利に売却できると考えるのが普通でしょう。任意売却の方が、自分に有利に売却できると思いませんか。
任意売却は、住宅の持ち主本人と買い主が売買の交渉をする、通常の不動産取引きです。
任意売却のメリットは？
競売に比べ市場価格に近い金額で売却することができ、残債を減らすことができます。また引越費用を認めて頂ける場合もあります。競売は、業者の落札が多く、室内を見ることができない等、不確定要素が多い為、安く入札されがちです。
競売のように強制的に家を処分されるのではなく、自分の意思で動くことで、精神的にも前向きになれます。次の生活へと進んで行く為にも任意売却をしてみましょう。さらに、競売のように告示はされませんので、近隣に内情を知られることなく、今まで通り同じ街で暮らすことができます。子供さんも転校せずにすみます。
任意売却のデメリットは？
任意売却のデメリットは無いと思います。
しかし、任意売却する為には、面倒な作業、交渉が必要になります。任意売却には債権者すべての同意が必要です。登記されている権利者ひとりでも任意売却を反対すると任意売却はできません。保証人がいる場合、保証人の同意が得られない場合、もしくは保証人と連絡が取れない場合は、任意売却が行えない場合があります。それをデメリットと考える人もいるかもしれません。
任意売却にかかる費用はどれくらいですか？
任意売却のデメリットは無いと思います。
所有者からの持ち出し負担はありません。滞納になっている税金、マンション管理費や、仲介手数料などが、任意売却による売買代金から認められ精算されるので、諸々の細かな債務が解消できます。
裁判所から「担保不動産競売開始決定」通知が届きました。いつ家を明け渡すことになるのでしょう？また任意売却は可能ですか？
裁判所からは郵便物が届きます。
競売開始の通知が来ますと、執行官が聞き取り調査に来ます。一週間位のうちに裁判所から執行官が競売にかかった不動産を調査し、建物がある場合は各部屋の写真を撮り、住居者がいれば今後の競売の流れを執行官が教えてくれます。その後、裁判所で情報公開が行なわれ、競売入札がおこなわれます。競売開始決定通知が届いてから家を明け渡すまで、10カ月程度しか猶予はありません。
勿論、任意売却は可能です。しかし、債権者の同意が必要です。
裁判所から通知が届くと、もう任意売却をするには手後れなのでしょうか？
まだ間に合います。裁判所で情報が告示され競売が始まるまでは、原則的に話し合いは可能ですが、早ければ早いほど、債権者との調整もスムーズに行なえます。
競売になったら任意売却は無理ですか？
無理ではありません。債権者の了解を取る必要があります。
債権者は、任意売却による売却と競売による売却を比較して任意売却が有利と判断すれば了解してくれます。後は売却価額と売却時期の調整が出来れば任意売却が成立します。
執行官が調査に来ましたが、任意売却はまだできますか？
任意売却は可能です。もちろん債権者の同意が必要です。
執行官の調査によって、裁判所が「現況調査報告書」や競売の売却基準価額を決める「評価書」を作成します。その後競売開始。数ヶ月に新聞・インターネットにて住所・評価書・現況調査報告書が一般に向けて公開されます。その後入札になります。
家が競売になりました。すぐ家を出ていかなくてはならないのですか？
すぐに出て行く必要はありません。
競売で落札されるまで時間があります。その間、所有権は変わりありませんので、当然、住み続けることは出来ます。
売却が決定し、入居中であれば、後日、裁判所から引き渡し命令が来ます。応じない場合は、強制執行となります。
落札者からは退去費用が出る可能性は低いので、売却決定するまでには引っ越した方がいいと思います。強制執行は悲惨です。
任意売却するより、競売にかけられる人が多いのは何故？
正確なことは言えませんが、任意売却の意味を解ってない人が多いようです。任意売却で買戻しをしたお客様でさえ、これが任意売却とは理解していませんでした。
当社は競売で不動産を購入するケースがあります。その時に所有者に「何故、任意売却しなかったのですか？引越し費用位は捻出できたでしょうに」と聞くと、「任意売却を知らなかった」という人が多く、ついで「誰が言っているのが本当の事か解らず信用できなかった。」といった回答もありました。「頼んだ業者が任意売却できなかった」、「弁護士に相談したけれども教えてくれなかった。」という方もいました。自宅が競売になった人は、任意売却を理解していない。知らない。といった人が多いようです。皆さん初めてのことですから、当然です。
任意売却は弁護士に相談したほうがいいのではないですか？
弁護士は、不動産のプロではないので、任意売却の相談をしても弁護士は不動産の売却に関しては不動産会社に依頼するのが一般的です。逆に、任意売却しないほうがお客様の希望、利益になる場合は当社から弁護士を紹介するケースもあります。
任意売却後の住宅ローンは支払わなくていいの？
いいえ 支払わなくてはいけません。これは、競売でも一緒です。
しかし、競売で落札される場合より、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く、住宅ローンの残債務を減らすことができます。残債務は、債権者との交渉次第で無理のない分割返済が可能となります。ここは競売とは異なる任意売却のメリットです。
但し、自己破産し免責が決定すると、住宅ローンを返済しなくてよくなります。
任意売却したら自己破産をしないといけないの？
必ずしも自己破産をする必要はありません。債務者の処理方法の一つです。
まず、任意売却をしたからといって自己破産をしなければならないということではありません。多く場合、任意売却後の残債務に関しては、無理のないくらいの分割に応じてくれます。但し、厳しい債権者ですと、まとまった金額を請求してきて交渉がうまくいかないと、給与差押えをしてきます。複数の消費者金融等の債務がある場合は、自己破産を考えた方がいい時もあります。
尚、自己破産は勤務先に知られることはありませんが、一定期間はカードの作成、ローンを組むことはできなくなり、保険会社の審査が通らなかったりします。
競売も任意売却も、売却するなら同じじゃない？
はい、売却するのは同じです。しかし、売却できる金額が異なる為、残債務が変わってきます。また、売却後の残債務の交渉が可能です。今後の将来の為に、一番いいスタートラインで再スタートしませんか。まだまだ将来があります。
住宅ローンを免責してもらうには、自己破産が必要です。しかし、これには様々なリスクもあります。だから、任意売却をする必要があるのです。任意売却によって、退去費用、売却の諸費用を債権者が売買代金から認めてくれますので、自己負担が減ります。また一般的に、任意売却は競売よりも高値で売却でき、債権者に、より多くの残債務を支払うことができる可能があります。
任意売却も、競売も、一緒と考える人もいるかもしれません。任意売却は面倒くさいし、自分で引っ越しをしなくてはいけないという人も多いです。面倒くさいだけで、自宅を競売で手放しますか？競売でも引っ越しする事は同じです。
任意売却はあなたの意志ですが、競売は裁判所の決定です。
売却先を親族にする事はできますか？
可能なケースもございます。
しかし、債権者に交渉する場合、売買価額の妥当性と債権者の承諾を取ることが必要です。売却が高額であっても親族に売却する事を、一切認めない債権者もあります。
債権者は、なるべく沢山回収したいわけですから、親戚から借りてでも返金してほしいのが本音だと思います。それで、直接、債権者に親族に売却したい旨を交渉するのは、債務者にとって必ずしも有利とはいえません。具体的な方法については当社にご相談ください。
必ず任意売却は成功しますか？
必ず成功するわけではありません。
債権者との交渉次第です。とくに競売開始が決定していると時間もあまりないので、交渉に応じないケースもあります。時間があればある程、有利ですが、結果的に成功か失敗かは、長い目で見ないと分からないと思います。
でも、じっとこのまま競売を待つより、任意売却の可能性に賭けてみるのもいいと思います。
競売のメリットは？デメリットは？
メリットは、何もせずほっとけば売却が終わるという事です。但し債務が無くなるわけではありません。残債務は残ります。
デメリットは、残債務が任意売却に比べて多く残る事、残債務の交渉ができない事、競売費用、遅延損害金も加算されます。また、競売になったことが新聞やインターネットに公開されて近隣住民に知られる事など多数あります。競売後も残った残債務（住宅ローン）は支払わなくてはいけません。
自宅が競売で落札されました。住んでいても大丈夫ですか？
そのうちに、裁判所より引き渡し命令の通知がきます。
それに応じない場合、強制執行という法的手続きによって、家財道具一切合財すべて裁判所の執行官が持ち出します。鍵も変えられてしまいます。再度、家に入れば不法侵入として逮捕されます。
競売が行われた場合、立ち退き料はもらえますか？
基本的には、一切出ません。
落札者は、強制執行できますので、退去費用を請求するのは難しいでしょう。
引越し費用がありません。どうしたらいいの？
競売落札後、退去できない場合は、強制執行となります。
落札者が退去費用を出すことは皆無に等しいです。早めに、任意売却をお勧めします。
連帯保証人と連帯債務者との違いは？
保証人とは、債務者本人に支払い能力が無い場合に限って支払義務が発生します。連帯保証人とは、債務者に支払い有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人で、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随時に返済請求ができます。
連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などして、一緒になって返済していく人のことです。連帯保証人よりさらに責任は重く、債務者が返済に行き詰っていなくても請求されることがあります。連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由にかかわらず、変更することは難しく、滞納した時の支払い義務が生じます。
任意売却専門の会社と普通の不動産会社との違いは？
任意売却の交渉テクニック、知識が無い不動産には相談しない方がよいと思います。債務者に対しての交渉テクニックは必要です。普通の不動産会社では書類の作り方さえ知りません。これは事実です。また、当社は任意売却だけをやっているわけではなく、任意売却で関係してくる不動産買取り、お部屋探し、賃貸借契約、など必要なことがでてくることがあります。そこで当社は総合的なアドバイスが可能になります。
銀行が紹介する不動産と御社とどちらがいいの？
銀行が紹介する不動産は、銀行に有利に交渉をすすめると思います。
当社は債務者（あなた）からの依頼ですので、あなたに有利になるように交渉いたします。当社も金融機関の紹介ではうまくいかないです。所有者も必ずと言っていいほど自分で不動産会社を探してきますので、金融機関の思惑通りにはならないようです。
今すぐお電話を！23時まで繋がります。
