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任意売却とは、不動産ローンの融資を受けて不動産を購入後、ローンの借主が何らかの事情により、その不動産ローンの返済が出来なくなり、返済の延滞をしている場合に、債権者(金融機関・抵当権者)は担保不動産を差押えて競売申立をして来ます。
差押えられて競売となり通常の不動産売却ができない状況でも、各債権者の合意を得ることにより競売で処分されるよりも有利な条件で不動産を売却し債務整理をすることを言います。
競売になりそうな不動産、または競売になった不動産を一般の不動産市場に所有者自らが任意で売り出して、市場価格での売却をするのが、任意売却または任意売買です。つまり、任意売却とは、住宅ローンが払えない、滞納しているなどでいずれ所有不動産が競売になってしまう場合に、債権者の合意を得て、売却することをいいます。競売になると所有者の意志とは関係なく、売却されてしまいますが、任意売却はその名の通り、所有者の意志（任意）で売却することができるというものです。
＊任意売却の場合、通常の不動産取引とは異なり債権者の合意が必要です。
通常の取引ならば売主と買主の間に不動産業者が入り、仲介します。しかし、任意の売却の場合は、売主と買主、そして債権者（銀行等）の間に、不動産業者が入るということになるのです。もちろん、税金（固定資産税、住民税）や、分譲マンションであれば管理費や積立金の滞納があれば、各役所や管理組合との交渉も行いますので、全て精算しての再出発となります。 では、債務者が任意売却を申し出た時に、債権者側はどのように思うのでしょうか・・ 債権者にとっても任意売却はメリットがありますので、住宅金融公庫などは、任意売却にむけての手順書を作成して任意売却を進めています。いずれにしても、債務者にも債権者にも任意売却はメリットがあるのです。
不動産ローン、マンションローンの返済を滞納し続けますと差押えが入り競売にかけられてしまいます。金融機関により3ヵ月の滞納で、即競売という方針を取っているところも有ります。また6ヵ月まで待ってくれて競売という金融機関も有ります。
競売まで進んでしまったケースでは任意売却を容易には認めなくなってきております。理由は、競売まで行き着くまでに督促状、催告書、競売予告などを何度も送り、任意売却に変更するチャンスが何度も何度もあったにも関わらず、何ら手を打たず競売まで来てしまった方には誠意を感じられないとの判断で、競売と任意売却の同時進行は認められないというのが見解の金融機関もあります。
任意売却は債務整理の一種であり、そして不動産取引です。そして、任意売却は一般的な不動産取引では無いのです。基本的に「売却益」が出ない取引なのです。売却益が出ないということは、不動産を売った方には儲け分は還元されることは無いということです。ここが重要です。
任意売却が完了したら、アナタに200万円出せます。100万円は出します等と書いている業者さんがおります。この200万円・数十万円の財源・原資はどこなのでしょう？売却益が無い赤字状態で売っている中で、どこからこんな数字が出せるのでしょう？これらは任意売却の経験が無いから書ける言葉なのです。
任意売却は通常、弁護士先生・司法書士先生と協力して取引をしています。不動産の売却は不動産会社、法律、登記関係は弁護士先生または司法書士の先生。多くのケースでは、一般債務の整理・自己破産などが絡みます。従って、協力して処理にあたることが多いのです。また、日頃より密なる連絡の取り合いの有る先生方ですと、任意売却の処理に安心できます。弁護士先生・司法書士先生といえども任意売却などを苦手とする場合も多々有る ようです。任意売却にたけている任意売却専門業者に依頼することをおすすめします。
不動産競売とは、銀行とか金融機関(債権者とか抵当権者と言います)に担保提供した不動産を、その借金が返済されなくなった時に、あるいは、または遺産の相続で、相続による相続物件の財産分割(取り合い)をやるにあたり裁判所に申立て、それらの物件を裁判所に強制的に売却してもらい、その売却代金から、債権者が支払いを受け、または相続人が代金分割を受ける制度を言います。競売は、厳密には一般の売買と違って、国の行う強制処分という性質を持っていて、売り手の役目を裁判官、書記官、執行官が行います。不動産ローン等の債務(お借り入れ/借金)の返済が出来なくなった際に、所有者の意思に関係無く、債権者・抵当権者の申し立てにより、その不動産を差し押さえて、銀行から依頼された裁判所が強制的に売却し、その代金を債務の返済に充当する手続きです。競売物件は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。これが売却基準価格といわれるものです。この価格は競売という特殊性な事情を踏まえて一般の市場価格よりもかなり低くなっています。市場価格の5割〜7割といってもいいでしょう。安く処分される分、競売が終わった後の残った借金の返済額も増えることになります。競売後の不動産ローンの返済競売が終わって住まいを取られ、その家から追い出されても、残った借金の返済は続きます。
競売をしても、任意売却をしても、債務全額に足りなければ当然、債務は残ります。債務が残ったら、当然、返済を求められます。債権者はそれほど甘くはありませんので、しつこく請求が来ると考えておきましょう。競売では無く、任意売却をする意味は、残債務の交渉の為に有るのです。銀行などの金融機関は債務免除をしませんので、月々の返済額が少額で済むように交渉をします。
残債は不良債権となって、銀行・保証会社から債権回収会社などに債権譲渡されます。そして、今度は債権会社から返済を求められることになります。しかし、債権が債権回収会社に移る事は、そうそう悪いことでもありません。理由は、債務免除を狙って弁護士の先生にお願いをして交渉をして行くことが可能だからです。また、債権回収会社が債権者の時は、任意売却と同時に債務免除の可能性もあり得ます。
何もしなくても競売は進んでいきます。それならば任意売却も進めてみて、同時進行させてはどうですか？
競売後も残債務は残ります。競売後に立退き、強制執行、引っ越し先、残債務の支払いなどに悩む方は多数いらっしゃいます。それならば、任意売却を進めながら、引っ越し先、残債務について相談してみませんか？
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